서울로 독립을 하면서 3년간 낙성대역 근처 3평 남짓한 원룸에서 지냈다. 원래는 2년을 지내고 이사를 가려고 했었다. 그런데 몇 가지 문제로 1년 더 연장을 해서 총 3년을 지내게 되었다.

Part 1. 2022년 이사 실패

2022년 여름 낙성대역 원룸 2년 계약이 끝나가고 있었다. 나는 다음 이사할 곳으로 전세 원룸 오피스텔을 알아보고 있었고, 이 당시 회사는 풀재택을 하고 있어서 위치는 크게 중요하지 않았다. 그래서 여러 후보 지역이 있었다. 미사역, 거여역, 모란역, 상현역, … 등 신도시거나 원룸 오피스텔이 모여있는 깨끗한 동네 그리고 산책할 곳이 있는 곳 위주로 찾아보았다.

그 중에서 상현역의 한 오피스텔을 가계약을 했다. 가계약금은 100만원이었다. 내가 알아볼 시점에 서울 및 경기도의 대부분 원룸 오피스텔은 전세 가격과 집 가격이 비슷하다는 걸 인지하고 있었다. 가계약을 하기 전까지는 이 부분이 크게 문제가 없겠지라는 생각을 했다. 내가 알아본 지역은 특히나 수요가 많은 지역이었고, 집값도 계속 오르는 시기여서 딱히 전세사기에 대해 생각하지 않았다. 상현역 근처 오피스텔은 심지어 전세 가격이 집 가격보다 완전히 같거나 오히려 전세가가 더 비쌌던 기억이 난다. 그래서 전세 보험도 되지 않는 지역이었다.

그런데 막상 가계약을 하고 나니 현실이 눈에 들어왔다. 2022년 전세사기가 그리 논란이 크기 않았던 시기였지만, 여전히 위험하다는 이야기가 대다수였다. 그제야 그런 글들이 내 눈에 들어왔다. 가계약을 하고 난 그날 새벽 잠을 이루지 못했다. 다음날 아침 나는 가계약을 취소하였고, 100만원은 그렇게 날아갔다. 뼈아픈 사회 공부라고 내 자신을 위로했다.

그 후, 나는 3평 남짓한 이 원룸에서 더이상 살고 싶지 않아 그냥 근처 좀 더 큰 원룸을 찾아보기로 했다. 며칠간 내가 살던 낙성대역 근처 부동산을 돌아보았다. 그런데 내가 2년 전에 알아보던 때와 시장이 너무 변했다. 2년 전에는 코로나가 시작하던 시기라 학교와 직장이 모두 원격으로 바뀌던 시기였고, 그러다 보니 대학가 근처인 낙성대역도 빈 집이 많았다. 그래서 가격도 저렴했고, 매물도 많았다. 그런데 2년이 지난 2022년 여름에는 코로나로 인한 제한이 거의 완화되던 시기라 다시 원룸의 수요는 크게 증가했다. 즉, 매물이 없었다. 돌아본 집들은 하나같이 마음에 들지 않았고 오히려 돈만 더 많이 나갈 것 같았다.

결국… 1년 더 연장을 하기로 했다. 지금 월세의 약 10%를 높여서 1년 더 살기로 재계약을 했다.

Part 2. 2023년 전세 이사 준비

2023년 봄이 다가오자 다시 이사 준비를 해야겠다는 생각을 했다. 2022년 가을에 판교역 근처 회사로 이직을 하여, 겸사겸사 근처로 이사가자고 마음 먹었다. 그런데 2023년 초에 전세사기가 큰 파장을 일으켰다.

코로나가 끝나면서 코로나 시대에 풀었던 돈이 물가 상승 등 여러 문제를 일으켰고 미국을 포함한 전세계 대부분 정부는 금리 인상을 하며 긴축에 들어갔다. 이 여파가 내가 다니는 IT 업계에도 큰 영향을 미쳤지만, 부동산도 마찬가지였다. 집값은 폭락하고 있었고, 이에 대한 여파는 전세에 특히 악영향을 미쳤다. 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 폭발적으로 늘어났다.

나는 이런 상황에서 전세사기에 취약한 빌라 그리고 오피스텔은 쳐다보지도 않았다. 오로지 아파트만 보았고, 현재 자금으로 내가 갈 수 있는 아파트는 오래되고 평수가 작은 구축뿐이었다.

판교 근처로 이사가기로 마음 먹었을 때, 처음 후보지는 서현 & 수내, 수지구청역 부근이었다. 여기가 대부분 작은 평수의 20년 이상된 구축 아파트가 모여있는 곳이었다.

나는 봄이 시작할 시기부터 조금씩 매물들을 찾아보기 시작했다. 운이 좋게도 이 당시에 청년전세대출에서 최대 2억까지 대출금이 늘어난 상황이었고, 내가 찾아본 아파트 대부분도 2억 초중반이었다.

하지만 막상 집 계약을 위해 다녀온 5월에 분당 아파트 전세가격이 꽤나 올라있었다. 분당은 오래된 신도시라 점점 구축 아파트들의 공사가 시작되었고 그러다보니 공사를 하는 잠깐동안 다른 근처의 아파트 전세로 이사가는 비중이 커졌다. 수요가 많아진 것이다. 그래서 가격이 2천 ~ 4천 가까이 올라있었다.

나는 부랴부랴 더 많은 지역의 매물을 찾아보기 시작했다.

Part 3. 계약

우연히 미금역 근처 내가 원하는 가격대의 아파트를 보았다. 전혀 생각하지 않은 지역이긴 했는데, 역과의 거리가 좀 있었지만 걷지 못할 정도는 아니었다.

바로 근처 부동산에 가서 매물을 살펴보았다. 여기도 요즘 매물이 거의 없고 가격이 많이 올랐다고 했다. 몇 가지 매물을 보았는데, 한 곳이 정말 마음에 들었다. 확실히 다른 곳보다 리모델링이 전체적으로 다 되어있어서 깨끗했고 층도 높아서 뷰가 정말 좋았다. 재택을 하기에는 정말 좋겠다는 생각을 했다. 하지만 역시 가격이 문제였다. 생각했던 금액보다 높았기에 고민이 많이 되었다.

그 당시에는 가격빼고는 완벽했다. 이사 날짜도 좋았고 집도 본 것 중 가장 깨끗했다. 하지만 가격과 전혀 생각치 못한 지역에서 갑자기 계약을 하는게 큰 부담이었다. 고심끝에 계약을 하기로 했고, 매물을 본 당일 계약금의 일정 금액을 걸고 가계약을 진행했다.

가계약금은 대략 계약금의 1%였는데, 이는 부동산마다 지역마다 매물 종류마다 너무 다른듯 하다.

계약은 바로 다음날 진행하기로 했다.

내가 갔던 부동산이 아닌 다른 부동산의 매물이라 그 곳에서 계약을 진행했다. 집주인 분과 처음 뵙게 되었고, 중개업자 분과 같이 계약을 진행했다. 중개업자 분도 친절하고 꼼꼼히 알려준다는 것이 느껴졌고 집주인 분도 정말 친절했다. 계약을 하고 바로 주민센터에 가서 확정일자 및 임대차 계약 신고를 하려고 했는데 주민센터가 생각보다 멀어서 점심시간에 걸쳐질까 애매했다. 그런데 집주인 분이 감사하게도 직접 차를 태워 데려다주셔서 정말 편하게 진행을 할 수 있었다.

전세 계약을 진행하게 되면, 계약금의 10%를 입금(가계약금으로 입금한 금액을 제외한 나머지 금액)하고 다음 서류들을 받아야 한다.

• 임대차 계약서 원본
• 건물 확인 증명서
• 계약금 영수증
• 부동산 공인증서

그리고 주민센터에서 확정일자 및 임대차 계약 신고를 위해서 계약서 원본과 계약금 영수증을 제시해야한다.

이사할 집에 대해 계약이 끝나면, 현재 살고 있는 집주인 분에게 이사를 언제갈지 알려야 한다. 나는 특히, 현재 집 보증금까지 잔금일 때 필요했고 이사도 현재 집 계약이 끝나는 날보다 대략 2 ~ 3주정도 빨랐다. 그래서 집주인 분에게 미리 보증금을 돌려줄 수 있는지 물어보았고, 다행히 그리해주겠다고 하셨다. (이당시 살던 집주인 분이 정말 친절하셨고, 편의도 많이 봐주셨다. 이사가는 날에 다행히 뵐 수 있어서 그동안 정말 감사했다고 직접 말씀드렸다.)

전세 계약 시에 무조건 잔금일 다음날까지 현 등기부등본을 유지한다는 조약을 넣어야 한다. 사실 그래도 나는 불안했어서, 등기부등본에 변화가 있을 때 알림을 주는 서비스를 이용했다. 국민은행과 같은 은행 어플에도 이와 같은 서비스가 있어서 여기를 활용했고, 아마 다른 곳에서도 이러한 서비스가 있는 것으로 알고 있다. 더 정확히는 잔금일날 잔금을 치루기 전 그리고 잔금 후에 등기부등본을 각각 뽑아보는 것도 좋다.

Part 4. 전세 대출

계약이라는 큰 산이 지나면, 대출이 남아있다. 집을 알아보기 시작하면서 전세 대출에 대해서 대출이 나올지 대략 알아보았다. 전세 대출은 현 시점에서 가장 흔히 받는 청년전세대출을 받을 예정이었고, 은행은 대부분 후기도 많고 앱으로 바로 받을 수 있는 카카오뱅크를 선택했다.

카카오뱅크는 대출 전에 대략적으로 대출을 받을 수 있는지 알아볼 수 있는데, 큰 문제는 없어보였다. 재직 기간도 문제없었고, 연봉 등 제한도 문제없어보였다.

하지만 정확히 대출을 받을 수 있는지는 전세 계약 후 심사를 받아야 알 수 있다. 그 부분이 가장 걱정스러운 부분이었다. 혹시나 대출 심사를 통과하지 못할까 불안했다.

그리고 대출 심사는 전입일(=이사일, 잔금일) 기준 한 달 전부터 할 수 있었다. 그 기간까지 시간이 여유로웠고, 필요한 서류를 준비했다.

필요한 서류는 다음과 같다.

• 근로소득 원청 징수
• 임대차 계약서 (전세 계약서)
• 확정일자 신고필증
• 전세 계약금 영수증
• 4대보험 가입내역서

위 서류들은 카카오뱅크 앱을 통해 사진을 직접 찍어서 제출하면 된다. 한 가지 주의사항은 사진을 찍을 때 서류 종이의 네 귀퉁이가 모두 보여야 한다는 것이다.

나는 위 안내사항을 놓쳤어서 그냥 글자가 잘 보이게 하기 위해 종이를 인식하는 앱을 사용해서 사진을 찍어서 네 모서리가 보이지 않았다. 그래서 서류를 다시 제출하라는 전화가 왔었고, 그 다음날 다시 제출하는 해프닝이 있었다.

전세 대출 심사 결과는 서류를 다시 제출하고 2일 정도가 소요된 것으로 기억한다. 다행히 심사를 통과해서 대출을 받을 수 있었다.

대출 심사를 통과하면 대출을 언제 시행할지 등을 선택하는 과정이 있는데, 여기까지 과정이 끝나면 대출 시행할 날짜에 버튼만 누르면 바로 설정한 집주인 계좌로 대출금이 입금된다. 앱으로 이 모든 과정을 하다보니 정말 간편하다고 느꼈다.

참고로, 계약 당시에는 질권 설정을 하기로 했었는데, 카카오뱅크 청년전세대출은 질권 설정이 불가능하다고 했다. 질권 설정은 전세 계약이 끝나고 대출금에 대해서 집주인이 나에게 주는 것이 아닌 대출한 은행에 바로 반환하는 것을 말한다. 이 설정을 하는 것이 임대인에게는 불편하고 더 신경써야 하지만 임차인에게는 더욱 안전?하다고는 하는데 복잡한 감이 있어 자세히는 잘 모르겠다. 아무튼 나는 불가능하다고 해서 질권 설정을 하지는 않았다.

Part 5. 잔금일 (+ 전입신고)

계약의 마지막 단계는 잔금일이다. 잔금일은 나머지 전세 계약금을 집주인(임대인)에게 입금하고 계약을 마무리하는 단계이다. 나(임차인) / 집주인(임대인) / 전 임차임 / 부동산 중개인 이렇게 부동산에 모여서 진행을 했고, 오전 11시 정도에 만나자고 미리 약속을 잡았다. 이러한 과정은 당연히 부동산 중개인이 조율을 해준다.

잔금일날 반드시 전입신고도 같이 해주어야 하므로, 주민센터가 닫기 전 넉넉한 시간이 좋다. 그리고 잔금은 대부분 억대의 큰 돈을 입금해야 하므로, 거래를 할 은행의 한도를 미리 체크해주어야 한다. 또한 대부분 나처럼 전세 대출을 받아서 진행하기 때문에 약속한 시간에 집주인에게 정상적으로 대출금을 입금할 수 있는지 미리미리 체크해야한다!

카카오뱅크 전세대출인 경우, 앱에서 버튼만 누르면 미리 설정한 집주인 계좌로 바로 대출금이 입금된다. 매우 편하다.

미리 준비를 마치고, 잔금일 당일 부동산에 도착했다. 이미 전 임차인분이 계셨고 집주인 분은 아직 안오셨다. 중개사분이 미리 오늘 아침에 뽑은 등기부등본을 보여주시며 문제가 없다는 것을 인지해주었다.

잔금일에 전 임차인과도 해결해야할 것이 있는데, 공과금 납부이다. 전 임차인이 살았을 때의 공과금은 전 임차인이 납부해야하지만 그럴 수 없기때문에 그 금액을 현 임차인인 나한테 입금을 해야한다. 이도 중개사분이 직접 진행을 해주었고, 아파트다보니 정확하게 공과금이 계산된 금액을 볼 수 있었고 그 금액을 입금받았다. 그리고 집 열쇠도 받았다.

정리하면, 전 임차인과 해결해야하는 것은 공과금과 집 열쇠 등이 있다.

그리고 대망의 잔금이다. 준비한 잔금을 집주인 계좌에게 입금하고, 이를 증명하는 영수증을 발행해서 각자 사인을 한다. 그리고 이 영수증은 반드시 챙겨야 한다. (전입신고시에도 필요함.)

잔금은 마무리되었다. 이제 바로 주민센터에 가서 전입신고를 해야한다. 앞서 말했듯이 여기 부동산과 주민센터가 걸어가기에는 먼 거리라 이번에는 중개사분이 태워주셨다. 주민센터에서 전입신고를 하고, 이를 바로 확인을 하기 위해 주민등록등본도 바로 뽑아보았다. 주소가 정상적으로 현재 계약한 주소로 변경되었는지 확인해보자!

전세 계약에 대한 과정은 모두 마무리되었다. 마지막으로 중개수수료 납부를 하면 완전히 계약 과정을 끝이 난다. 주민센터에서 전입신고를 끝내고, 부동산으로 돌아와서 중개수수료를 입금하고 영수증을 받았다. 이 영수증은 아마 나중에 세금 신고할 때 필요한 것으로 알고 있다.

드디어 전세 계약한 집으로 이사를 갈 수 있게 되었다. 바로 이사할 집의 도어락 비밀번호를 바꾸고 이사 준비를 시작했다.

Part 6. 이사 및 청소

계약한 그 주 주말에 바로 이사를 예약했다. 이전 집은 원룸이라서 굳이 포장 이사보다는 용달을 부르기로 했다. 그래서 내 짐은 직접 포장을 해야한다. 그래서 포장 받스를 대략 20개 가량 준비를 했었다. (큰 박스 + 작은 박스 섞어서)

그런데 짐이 생각보다 너무 너무 너무 많았다..! 이사 시간이 아침 7시로 기억하는데, 새벽까지 포장을 했지만 집도 너무 좁다보니 포장해서 놔둘 곳도 없고 총체적 난국이었다. 결국 용달 기사님이 정말 감사하게도 많이 도와주셔서 마무리할 수 있었다.

용달은 짐을 트럭에 실고 옮겨주는게 주요 일이지만, 짐을 옮겨주는 것도 해주신다. 하지만 짐을 옮길 때 기본적으로 같이 해야한다. 그런데 나는 짐을 덜 포장해서 이를 계속 포장하느라 거의 도와주지 못했다. 이런 경우 추가 비용이 발생할 수 있고, 내 경우도 너무 죄송스럽다보니 최대한 비용을 추가 지불하였다.

이사를 끝내고 진짜 녹초가 되었다. 다음에는 무조건 포장 이사를 하자고 마음 먹었다.

더 큰 집으로 갔으니, 짐이 더 많아질거라 이제 셀프 포장은 상상도 못할 것 같다.

그리고 청소다. 청소도 집이 그리 크기는 않아서 나혼자 셀프로 해보자고 했다. 청소를 업체에 맡겨도 불만족스러운 경우를 많이 보았고, 무엇보다 가격이 생각보다 너무 비쌌다. 나는 평소에 청소도 자주하고 나만의 깨끗한 기준이 있어서 이는 내가 직접해야 만족스러울 것 같았다.

그런데 역시나 청소도 정말 힘들었다. 집이 작다고 생각했는데 이 전체를 나혼자서 싹다하려다보니 시간이 정말 오래걸렸다. 방 2개, 화장실 1개, 주방, 베란다 이렇게 5개 공간이 있었는데, 각각 2 ~ 4시간 가량이 걸렸다. 그러다보니 주말 내내 청소를 했어야 했지만, 다행히 주말에 부모님이 올라오셨어서 같이 하여 한결 빠르게 끝낼 수는 있었다.

만약 더 큰 집으로 가면 셀프 청소는 못할 듯 하다… 그리고 새 집이라면 청소 업체에 맡기는 것을 대부분 추천한다.

Part 7. 전세보증금반환보험(보증)

전세인 경우 정말 마지막 단계이다! 최근에 전세 사기가 너무너무 많아져서 정부에서도 계속 정책을 내고 있는 상황이었다. 전세 사기가 너무 많다보니 나는 아파트 외에는 쳐다도 보지 않았다. 지금 이사한 곳도 매매가 대비 50 ~ 60% 정도가 전세 가격으로 매우 안정적적으로 볼 수 있었다. 하지만 2년 뒤에는 또 어떤 일이 벌어질지 상상할 수 없어서 전세보증금보험을 꼭 들어야겠다고 생각했다.

전세보증금반환보험은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 3개의 기관에서 제공한다. 하지만 이를 가입할 때는 네이버부동산이나 카카오페이 앱에서 쉽게 가입할 수 있다.

네이버와 카카오 둘 다 주택도시보증공사(HUG)의 보험을 지원하는 걸로 보인다.

이 보험은 계약 기간이 1/2이 지나기 전 시점에서 신청할 수 있다. 신청 시 필요한 기본 서류는 다음과 같다.

• 전세계약서
• 보증금 지급 확인서류 (보증금 납입 영수증 또는 이체 확인증)
• 전입세대확인서 (구)지번/도로명 각각 1부씩
  • 이는 직접 주민센터에 가야한다.
• 주민등록등본 (현재 이사한 주소로 되어있어야함.)

카카오페이 기준으로 위 서류를 사진을 찍어서 제출하면 심사 신청이 완료된다. 심사 결과는 내 기준으로 2일 내에 빠르게 나온 것으로 기억한다. 결과로 가입에 이상이 없다면, 보험금을 납부하면 된다.

후기

이렇게 이사가 마무리되었다. 처음 전세 계약을 해보았는데, 정말 알아볼 것도 많았고 준비할 것도 많았다. 무엇보다 큰 금액이 오가기 때문에 불안한 것도 있었고 전세라는 제도가 허점이 많을 수밖에 없다. 가장 큰 허점은 단순히 개인간의 거래라는 것이다.

요즘에는 이슈가 워낙 크게 되었고 피해자가 많아서 여러 안전 장치들을 추가하려 하고 더 쉽게 임대인에 대해서 알아볼 수 있게 되었지만 왜 마음만 먹으면 사기를 칠 수 있는지 이해가 되었다.

그럼에도 전세라는 제도가 자금이 부족한 나에게는 너무나 매력적인 제도이긴 했다. 그래서 그나마 가장 안전한 아파트를 선택했다. 아파트 가격이 워낙 비싸다보니 더 멀어지고.. 나와 나이가 비슷한 아파트긴 했지만 그래도 전세를 간다면 무조건 아파트만 해야한다고 생각한다.

전세에서 가장 중요한 건 계약할 집의 매매 가격이 믿을만 한지와 이 집에 빚이 없는지이다. (집주인의 세금 납부 여부도 중요하다.)

이 두 가지를 그나마 정확하게 알 수 있는 건 현재 아파트밖에 없다. 거기에 보험이라는 안전장치를 더 추가하여 최대한 걱정없이 살 수 있도록 했다. 큰 돈이 들어가는 계약인 만큼 신중하게 선택을 해야한다.